案例分享
2015年11月，陕西中凯光伏电力有限公司(以下简称“中凯公司”)与长武县相公镇柳泉村委会(以下简称“柳泉村委会”)签署《土地租赁合同》。合同约定，中凯公司租用柳泉村1400亩土地用于建设2×20MWp分布式太阳能光伏发电项目，租期27年，租金共计4914000元。中凯公司主张：双方签订《土地租赁合同》前，柳泉村委会专门召开了会议对中凯公司租用该土地一事进行了讨论，一致同意《土地租赁合同》的内容，随后，柳泉村委会又派人以《村民意见书》的形式，挨家逐户进行征求意见，共征得157份《村民意见书》，该157份《村民意见书》充分证明双方签订《土地租赁合同》已经征得该村民经济组织2/3以上成员的同意。
但根据一审法院查明的事实，《土地租赁合同》签订前原、被告未进行入户调查，合同签订后柳泉村委会原村支部书记赵金虎组织对部分村民进行了入户调查，村会计赵某证明未召开村民代表大会，会议记录是原村支书赵金虎指示赵某编写的。柳泉村委会从2015年至今未向长武县相公镇人民政府上报关于相关土地流转的文件。
双方对《土地租赁合同》的效力和损失赔偿问题发生争议。
裁判结果
本案经陕西省长武县人民法院一审，咸阳市中级人民法院二审，判决中凯公司与村委会签署的《土地租赁合同》无效。
法院认为，违反法律强制性规定的合同无效。柳泉村委会与中凯公司签订土地租赁合同，未事先经该集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，未报长武县相公镇人民政府批准；建设光伏发电项目改变了土地的农业用途，均违反了法律的强制性规定，故合同无效。因柳泉村委会未提供有效证据证明其实际损失，柳泉村委会对合同无效亦存在过错，故对其要求赔偿经济损失的诉讼请求不应予以支持。
故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条之规定，判决柳泉村委会和中凯公司于2015年11月4日签订的土地租赁合同无效；驳回柳泉村委会要求经济赔偿的诉讼请求。
法律分析
根据《土地管理法》的规定，我国土地按权属分可分为国家所有和农村集体所有。对于租赁国家所有的土地建设光伏电站的，应由项目公司与土地使用权人签订土地租赁协议，取得土地使用权。对于租赁集体所有的土地建设光伏电站的，实践中通常由土地承包经营权人委托村委会或村集体组织与光伏项目公司签署相关租赁协议。
《农村土地承包法》第四十八条规定，“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。”
《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”可见，租用农民集体所有的土地进行光伏项目开发是有严格限制的。不仅要符合国家关于允许租赁土地用于光伏建设的规定(具体见《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔2015〕5号)等)，而且需要履行民主决议程序和经过镇政府批准。否则，所签署的租赁合同可能因违反国家法律的强制性规定而被判无效。
同时，我国《合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”而光伏电站实际运营期为25年，加上建设期间，整个项目实际使用土地期限超过20年。为确保租赁期满后项目公司可以继续合法使用土地，需要在律师等法律专业人员的帮助下对土地租赁合同做出特殊的安排。
温馨提醒：
虽然光伏电站组件阵列区可根据该地块土地用途，结合“农光互补”、“林光互补”或“渔光互补”模式，通过租赁方式获取土地使用权。但对于集体所有的农用地，光伏投资者在签订土地租赁协议时，要特别注意防范有关法律风险，不仅要符合国家关于租赁土地用于光伏建设的规定，还需要履行村民的民主决议程序和经过镇政府的批准。否则，所签署的土地租赁合同可能因违反国家法律的强制性规定而被判无效，遭遇血本无归的恶果。
